Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhit Takibi

Kat karşılığı inşaat nedir

Arsası olan ama binayı kendi bütçesiyle yaptırmak istemeyen kişi, arsayı bir müteahhide verir. Müteahhit maliyeti üstlenir, binayı yapar ve karşılığında önceden anlaşılan bağımsız bölümleri (örneğin belirli daireleri) alır. Geri kalan bölümler arsa sahibine kalır. Pratikte buna kat karşılığı ya da arsa payı karşılığı inşaat denir.

Modelin cazibesi, arsa sahibinin nakit çıkışı olmadan yeni bir daireye kavuşmasıdır. Risk ise iki tarafın zamanla farklı çıkarlara sahip olabilmesidir: müteahhit maliyeti ve süreyi, arsa sahibi kaliteyi ve teslimi ister. Bu yüzden takip, sözleşmeyle başlar ve inşaat bitene kadar sürer.

Sözleşmede mutlaka netleşmesi gereken maddeler

Sözleşmede belirsiz kalan her nokta, ileride tartışma konusu olur. Aşağıdaki başlıkların açıkça yazıldığından emin olun ve eksikleri avukatınızla tamamlatın.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiği genel kabul gören bir kuraldır; bu nedenle sözleşmenin noter ya da tapu müdürlüğünde düzenlenmesi ve hangi aşamada hangi payın devredileceği avukatla birlikte belirlenmelidir. Güncel kuralları ilgili kurumlardan doğrulayın.

Ruhsat ve başlangıç kontrolleri

İnşaata başlamadan önce yapı ruhsatı alınmış olmalı ve proje, imar durumuna uygun olmalıdır. Arsa sahibi olarak ruhsatın ve projenin bir kopyasını isteyin, parselin imar durumunu belediyeden öğrenin ve müteahhitin sunduğu bilgilerle karşılaştırın. Parsel bilgisini, ada ve parsel numarasıyla yapılan sorgulardan (tapu kartı, imar durumu) kontrol etmek de iyi bir ilk adımdır.

Yapım sürecinde aşama kontrolleri

Arsa sahibi şantiyede her gün olmak zorunda değildir, ama belirli kritik aşamalarda hazır bulunmak ve belge istemek mantıklıdır. Her aşamanın sonunda fotoğraf, yapı denetim raporu ve gerekli testlerin sonuçlarını arşivleyin.

Arsa sahibi kendi tarafında neleri hazırlamalı

Takibin kalitesi büyük ölçüde kendi arşivinize bağlıdır. Sözleşmenin imzalı bir kopyasını, projenin son halini, ruhsatı ve yapılan her yazışmayı tek bir klasörde tutun. Şantiyeye gittiğinizde tarihli fotoğraf çekin; aynı açıdan düzenli çekilen fotoğraflar ilerlemeyi ve sonradan gizlenen işleri (duvar içine giden tesisat, beton içindeki donatı) gösteren en ucuz kanıttır.

Teknik konularda kendinizi yalnız hissediyorsanız bağımsız bir mühendis ya da mimardan danışmanlık almak makul bir yatırım olabilir. Danışman, müteahhidin anlattıklarını bağımsız olarak değerlendirir ve sizin adınıza doğru soruları sorar. Yapı denetim firması yasal olarak ayrı bir görev yürütür; arsa sahibi olarak onun raporlarını talep edebilirsiniz, ama bu raporların sizin çıkarlarınızı tek başına koruduğunu varsaymayın.

Gecikme ve anlaşmazlık durumunda

Gecikme riski sözleşmede cezai şart ya da kira yardımı olarak düzenlenebilir. Sözleşmede yoksa hak talebi genel hükümlere göre değerlendirilir ve bu konuda uzman görüşü şarttır. Gecikme belirtisi görürseniz (ekip azalması, uzun süre çalışma yapılmaması, malzeme eksikliği) bunu yazılı olarak müteahhide bildirin ve cevabını saklayın. Anlaşmazlıkta delillerin kalitesi sürecin sonucunu etkiler.

Teslim ve iskân

Bina bittiğinde teslim almadan önce her daireyi sözleşmedeki şartnameye göre kontrol edin. Eksik ve kusurları yazılı bir listeyle teslim sırasında bildirin. Binanın kullanıma açılması için iskân, yani yapı kullanma izin belgesi gerekir; belgenin alınması ve tapuda gerekli işlemlerin (kat mülkiyeti gibi) tamamlanması süreçleri ve gerekli şartlar için güncel mevzuatı ve ilgili kurumları kontrol edin. Belgeler eksikken anahtar teslimi yapmak, sonradan sorun yaratabilir.

Konntaq'ta nasıl yapılır

Dürüst olmak gerekirse, Konntaq arsa sahibine müteahhidin şantiyesini izleme paneli sunan bir ürün değildir. Kodu inceleyerek doğruladık: Kendi Evim yolculuğundaki mal sahibi rolü rehber düzeyinde çalışır. Bu rol proje oluşturamaz, ekip davet edemez, görev yazamaz ve tüm şantiyeleri göremez; ayrıca başka bir kullanıcı mal sahibi rolüyle davet edilemez. Dolayısıyla müteahhidin şantiyesine davetle girip iş ilerlemesini canlı izleme gibi bir işlev bu rolde yoktur.

Kendi Evim mal sahibine arsadan teslime sekiz seviyeli bir yolculuk ve yaklaşık 333 maddelik kontrol rehberi sunar (arsa ekle, arsa karnesi, ruhsat ve şantiye, kaba inşaat, tesisat ve cephe, teslim ve iskân gibi). Bu, sizin hangi aşamada neye bakmanız gerektiğini öğrenmeniz ve soru listesi hazırlamanız için faydalıdır. Kendi Evim premium bir özelliktir ve paket gerektirir; güncel koşullar mağazada ve fiyatlandırma sayfasında yer alır.

Arsa bilgisi için parsel sorgu ve imar özelliği ada ve parsel ile tapu kartı bilgisini getirir; imar sorgusu Alanya ile sınırlıdır. Müteahhit tarafında firma kendi şantiyesini Konntaq'ta yönetiyorsa, arsa sahibiyle paylaşılacak raporları kendi aralarında düzenlemeleri gerekir; Konntaq bu paylaşımı arsa sahibine açık bir izleme ekranı olarak sunmaz.